민사 | Re: 테넌트가 계약을 위반 6개월 미리 나갈때
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저는 세무변호사이기에 리스 전문은 아니지만 간단한 캘리포니아 법률 상식 선에서 답을 드리겠습니다.
캘리포니아에서 early termination fee 가 불법인것은 사실입니다만, 아래 질문하신 선생님의 이해와 좀 다른 분야로 불법입니다. 일단 법으로써 랜로드에게 주어지는 의무와 권리를 설명드리고 무엇이 불법인지 설명드리겠습니다.
세입자가 리스계약을 깨고 나갈 경우, 랜로드에게는 그 계약 기간동안 받지 못한 렌트비를 받을 권리가 있습니다. 하지만 이 권리를 행사하기 위해서 랜로드는 반드시 이 장소를 새로은 세입자에게 렌트를 주도록 성실하게 노력하였음을 증명할 의무가 있습니다. 아래 질문하신 분의 경우 6개월 남겨놓고 무단으로 리스 계약을 파기한다면 이 사람이 이사 나간 후에 랜로듯로써 다시 광고내고 열심히 찾아오는 사람들에게 방을 보여주고 새로 세입자를 찾는 노력을 하셔야 하고 이 모든 기록을 증거로 남기셔야 합니다. 예를들어 For Lease 란 광고를 내고 찾아오는 후보자들의 크레딧을 점검하는등 정말로 새로 렌트를 주도록 노력했음을 증거서류로 가지고 계셔야 합니다. 그럼에도 불구하고 6개월이 다 지나도록 새로운 세입자를 찾이 못하셨다면 그 6개월치의 렌트비를 소송을 받아내실 수 있습니다. 이렇게 소송을 하실때에 6개월 렌트비에 소위말하는 early termination penalty 라는 비용을 비록 계약에 명시하였다 하더라도 받아낼 수 없다는 뜻으로 캘리포니아에서는 early termination fee 가 불법이라고 부르는 것입니다.
하지만 아래 질문하신 분의 경우 혹시나 두 달지 렌트비를 받고 early termination 해주기로 합의하셨다면 그 합의대로 이행해 주셔야 할 것입니다. 혹시 그냥 구두로 약속한것이 아니라 그냥 상의했던 것이라면 그 세입자에게 편지로써 랜로드는 세입자의 Early Termination Notice 를 언제 날짜에 받았고 언제까지 이 장소를 비워줄것인지 다시 한번 확인하고, 그리고 그 장소를 바로 다시 렌트를 받도록 광고하고 적극적으로 세입자를 찾아볼 것이며, 그 세입자가 새로 계약을 하게 되면 그 계약이 이루어지기 전까지의 날짜에 아직도 책임이 있음을 알려주시면 될 것입니다.
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> 테넌트가 6개월이나 남앗는데, 코로나 이유가 아니고, 새집 사서 나간다합니다.
> 요즘 같은데 테넌트 구하기도 어려운데, 미리 나가서 두달치 내고 나가기로 합의 햇습니다.
> 그런데, 켈리에서는 early termination fee or 벌금을 받을수가 없게 되잇다고 하는데 정말 그런가요?
> 그렇다면 어떻게 2달치를 받을 수 잇나요? security deposit 2 month 잇어요. 법적 조언 부탁드립니다.
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캘리포니아에서 early termination fee 가 불법인것은 사실입니다만, 아래 질문하신 선생님의 이해와 좀 다른 분야로 불법입니다. 일단 법으로써 랜로드에게 주어지는 의무와 권리를 설명드리고 무엇이 불법인지 설명드리겠습니다.
세입자가 리스계약을 깨고 나갈 경우, 랜로드에게는 그 계약 기간동안 받지 못한 렌트비를 받을 권리가 있습니다. 하지만 이 권리를 행사하기 위해서 랜로드는 반드시 이 장소를 새로은 세입자에게 렌트를 주도록 성실하게 노력하였음을 증명할 의무가 있습니다. 아래 질문하신 분의 경우 6개월 남겨놓고 무단으로 리스 계약을 파기한다면 이 사람이 이사 나간 후에 랜로듯로써 다시 광고내고 열심히 찾아오는 사람들에게 방을 보여주고 새로 세입자를 찾는 노력을 하셔야 하고 이 모든 기록을 증거로 남기셔야 합니다. 예를들어 For Lease 란 광고를 내고 찾아오는 후보자들의 크레딧을 점검하는등 정말로 새로 렌트를 주도록 노력했음을 증거서류로 가지고 계셔야 합니다. 그럼에도 불구하고 6개월이 다 지나도록 새로운 세입자를 찾이 못하셨다면 그 6개월치의 렌트비를 소송을 받아내실 수 있습니다. 이렇게 소송을 하실때에 6개월 렌트비에 소위말하는 early termination penalty 라는 비용을 비록 계약에 명시하였다 하더라도 받아낼 수 없다는 뜻으로 캘리포니아에서는 early termination fee 가 불법이라고 부르는 것입니다.
하지만 아래 질문하신 분의 경우 혹시나 두 달지 렌트비를 받고 early termination 해주기로 합의하셨다면 그 합의대로 이행해 주셔야 할 것입니다. 혹시 그냥 구두로 약속한것이 아니라 그냥 상의했던 것이라면 그 세입자에게 편지로써 랜로드는 세입자의 Early Termination Notice 를 언제 날짜에 받았고 언제까지 이 장소를 비워줄것인지 다시 한번 확인하고, 그리고 그 장소를 바로 다시 렌트를 받도록 광고하고 적극적으로 세입자를 찾아볼 것이며, 그 세입자가 새로 계약을 하게 되면 그 계약이 이루어지기 전까지의 날짜에 아직도 책임이 있음을 알려주시면 될 것입니다.
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> 테넌트가 6개월이나 남앗는데, 코로나 이유가 아니고, 새집 사서 나간다합니다.
> 요즘 같은데 테넌트 구하기도 어려운데, 미리 나가서 두달치 내고 나가기로 합의 햇습니다.
> 그런데, 켈리에서는 early termination fee or 벌금을 받을수가 없게 되잇다고 하는데 정말 그런가요?
> 그렇다면 어떻게 2달치를 받을 수 잇나요? security deposit 2 month 잇어요. 법적 조언 부탁드립니다.
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작성일2020-10-20 15:39
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