라스베가스 부동산 시장을 보는 한 현지인의 시각<펌>
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땅밑의 시한폭탄... 라스베가스 부동산
글쓴이: 베가스 식당주인
건너편 집을 팔려고 내놓은지가 넉달이 넘어가는데 아직도 못팔고 있습니다. 현재 제가 사는 이집을 작년 중반에 샀습니다만 건너편 우리집과 똑같은(집장사가 지은 집이니 당연 싸이즈나 모양이나 똑같지요) 앞 집이 5만불을 싸게 내놓고 있는데도 보러오는 사람조차 없습니다.
만약 앞집이 현재 내놓은 시세대로 판다고해도 저는 일년도 채 못돼서 5만불의 손실을 보게 되는겁니다.
어제는 엎집이 오픈하우스를 한대나 뭐래나 큰 길가 여기저기까지 풍선을 걸어놓고 난리를 쥑였습니다만 단 두사람이 왔다갔다고 합니다.
지난주 내내 안팍으로 물청소에 드라이브웨이 스팀 청소에 여기 저기 페인트까지 새로 칠해가면서 팔아보려고 안간힘을 써봅니다만 매매를 맡은 부동산 얘기가 같은 골목안에 팔려고 내놓은집이 7채나 되기 때문에 특별히 가격이 싸기 전에는 팔기가 어렵다는 겁니다.
현재 이 조그만 도시에 팔려고 내놓은 주택의 숫자가 7개월치 매물에
해당하는 2만채 가까이 된다고 합니다. 즉 한달에 라스베가스 주택시장에서 매매가 이루어지는 숫자의 7배가 넘는 매물이 적체되어 있다는겁니다.
새집의 경우를 보면 작년만해도 새집을 사려고하면 모텔하우스에 비치되어있던 등록부에 이름을 올려놓고 기다려야 했는데 대부분의 새집 Wating List에는 적게는 5백명 정도에서 많은곳은 1000여명의 대기자 명단이 올라가 있었습니다.
하지만 현재는 티비에서까지 온종일 새로지은집 쎄일 광고가 나올만큼 매매가 없습니다.
과거 미국에서 수차례 일어났던 부동산 폭락을 살펴보면 제일먼저 나타나는 현상이 신규주택의 재고가 쌓이기 시작하는겁니다. 이제 이 현상이 라스베가스에서 서서히 일어나고 있습니다.
월스트릿의 경제 전문가들이 진단한 미국 부동산의 앞날은 한결같습니다. 2007년 대폭락이 온다는 겁니다.
그들이 제시하는 근거는 이렇습니다.
지난 3년간 일부 지역의 부동산 가격의 상승률은 미국 일반 가계 소득 수준 상승률에 다섯배 넘게 앞서갔습니다. 통계 수치에 따르면 지난 100년간 미국 부동산의 성장률은 단 한 번도 가계 소득 증가율을 넘어선적이 없습니다.
어느땐가 투기 바람이 불어 부동산이 과도하게 오르고나면 곧바로 큰 폭의 조정을 받아 정상으로 되돌아가곤 했습니다.
부동산 가격이라는것도 결국 수요와 공급이 가격을 결정하는것이고 수요는 결국 적정한 가격이 만들어가는것인데 바이어들의 주머니 사정과 너무 동떨어진 물건 가격은 조만간 제자리로 되돌아 온다는 간단한 얘깁니다.
BMW가 아무리 좋아도 너무 비싸기 때문에 내 소득 수준에서는 어림도 없는일이라 혼다나 포드를 타는 사람이 많은것처럼 집이 아무리 사고 싶어도 수입에 비해 모기지가 너무 많아지면 주택 구입을 할 수 있는 사람들의 숫자는 점점 줄어들게 마련이고 결국 바이어가 고갈된 시장 상황은 가격 하락을 불러와 부동산 가격은 자동적으로 하락한다는 겁니다.
시장 경제 원리인 "보이지 않는 손" 이론이 정확하게 적용되는 거지요.
두번째 대폭락을 예견하는 사람들이 제시하는 근거로는
지난 2년간 모기지 이자율의 엄청난 하락에도 불구하고 그 기간동안 주택을 구입한 사람의 60% 이상이 Non - document 모기지 또는 이자만 내다가 2~3년후에 다시 재융자를 해야하는 불량 모기지라는 겁니다.
이제 내년부터 많은 사람들이 재융자를 해야하는 시기가 도래하게 되는데 4% 안팍의 낮은 이자로 융자를 받았던 사람들이 내년에는 7%가 넘는 이자율로 재융자를 해야하기 때문에 3% 가까운 이자율의 차이는 이들로 하여금 집을 처분할 수 밖에 없는 큰 부담으로 작용하게 될것이라는 얘깁니다.
또한 현재의 시장 상황으로 볼 때 내년 중반기쯤에 집값이 10%만 하락해 있어도 재융자시 현재 가지고 있는 모기지를 커버할 수가 없게되고 모자라는 부분은 주머니에서 5만불이고 10만불이고 현찰로 물어내야 한다는 시나리오가 벌어지게 됩니다.
이자만 내는 모기지를 선택한 사람들은 대부분이 매달 내는 월부금이 힘겨워 조금이라도 부담을 줄여보려고 그런 불량 모기지를 얻은겁니다. 그런 사람들이 몇만불 현찰로 차액을 물어내고 현재 월부금보다 몇백불이 높아지는 그런 상황을 감당할 수 있겠습니까?
그렇기 때문에 재융자 만기가 가까워지면 너도나도 집을 팔고 빠져나가려 할것이라는 얘깁니다. 하지만 현재도 매물 적체로 집을 못팔아서 발을 동동 구르는 상황인데 그때가서 매물이 쏟아져 나오는 상황이 벌어지면 집을 팔기는 불가능해지는 겁니다.
게다가 껑충 뛰어버린 집값에 광분해 집을 잡히고 에퀴티론을 얻어 쓴 사람들이 보통 많은게 아닙니다. 이들중에 집값이 어느 정도 이상 하락하게 되면 모기지를 빌려준 은행에서 현재 집 Value가 빌려준 모기지보다 낮기 때문에 추가 담보를 요구하게 됩니다.
졸지에 추가 담보를 요구하는 모기지 회사들의 고지서를 받게 될 사람들이 한두사람이 아닐것이라는 얘깁니다.
이런 모든 증거들과 자료들을 근거로 2007년 미국 부동산 시장의 붕괴라는 준비된 시나리오는 서서히 그 때를 기다리며 초읽기에 들어가고 있습니다.
비도덕적이고 경제에 일자무식인 아줌마 부동산들의 황당무게한 세치혓바닥에 넘어가 작년, 금년에 라스베가스 부동산을 구입한 사람들은 한시라도 빨리 어떤 댓가를 지불하더라도 빠져나가야 할것입니다.
한순간에 모든것을 잃게 될 수도 있는 가공할만한 위력의 부동산 붕괴라는 핵폭탄의 대재앙으로부터 가족들을 지키시기 바랍니다.
글쓴이: 베가스 식당주인
건너편 집을 팔려고 내놓은지가 넉달이 넘어가는데 아직도 못팔고 있습니다. 현재 제가 사는 이집을 작년 중반에 샀습니다만 건너편 우리집과 똑같은(집장사가 지은 집이니 당연 싸이즈나 모양이나 똑같지요) 앞 집이 5만불을 싸게 내놓고 있는데도 보러오는 사람조차 없습니다.
만약 앞집이 현재 내놓은 시세대로 판다고해도 저는 일년도 채 못돼서 5만불의 손실을 보게 되는겁니다.
어제는 엎집이 오픈하우스를 한대나 뭐래나 큰 길가 여기저기까지 풍선을 걸어놓고 난리를 쥑였습니다만 단 두사람이 왔다갔다고 합니다.
지난주 내내 안팍으로 물청소에 드라이브웨이 스팀 청소에 여기 저기 페인트까지 새로 칠해가면서 팔아보려고 안간힘을 써봅니다만 매매를 맡은 부동산 얘기가 같은 골목안에 팔려고 내놓은집이 7채나 되기 때문에 특별히 가격이 싸기 전에는 팔기가 어렵다는 겁니다.
현재 이 조그만 도시에 팔려고 내놓은 주택의 숫자가 7개월치 매물에
해당하는 2만채 가까이 된다고 합니다. 즉 한달에 라스베가스 주택시장에서 매매가 이루어지는 숫자의 7배가 넘는 매물이 적체되어 있다는겁니다.
새집의 경우를 보면 작년만해도 새집을 사려고하면 모텔하우스에 비치되어있던 등록부에 이름을 올려놓고 기다려야 했는데 대부분의 새집 Wating List에는 적게는 5백명 정도에서 많은곳은 1000여명의 대기자 명단이 올라가 있었습니다.
하지만 현재는 티비에서까지 온종일 새로지은집 쎄일 광고가 나올만큼 매매가 없습니다.
과거 미국에서 수차례 일어났던 부동산 폭락을 살펴보면 제일먼저 나타나는 현상이 신규주택의 재고가 쌓이기 시작하는겁니다. 이제 이 현상이 라스베가스에서 서서히 일어나고 있습니다.
월스트릿의 경제 전문가들이 진단한 미국 부동산의 앞날은 한결같습니다. 2007년 대폭락이 온다는 겁니다.
그들이 제시하는 근거는 이렇습니다.
지난 3년간 일부 지역의 부동산 가격의 상승률은 미국 일반 가계 소득 수준 상승률에 다섯배 넘게 앞서갔습니다. 통계 수치에 따르면 지난 100년간 미국 부동산의 성장률은 단 한 번도 가계 소득 증가율을 넘어선적이 없습니다.
어느땐가 투기 바람이 불어 부동산이 과도하게 오르고나면 곧바로 큰 폭의 조정을 받아 정상으로 되돌아가곤 했습니다.
부동산 가격이라는것도 결국 수요와 공급이 가격을 결정하는것이고 수요는 결국 적정한 가격이 만들어가는것인데 바이어들의 주머니 사정과 너무 동떨어진 물건 가격은 조만간 제자리로 되돌아 온다는 간단한 얘깁니다.
BMW가 아무리 좋아도 너무 비싸기 때문에 내 소득 수준에서는 어림도 없는일이라 혼다나 포드를 타는 사람이 많은것처럼 집이 아무리 사고 싶어도 수입에 비해 모기지가 너무 많아지면 주택 구입을 할 수 있는 사람들의 숫자는 점점 줄어들게 마련이고 결국 바이어가 고갈된 시장 상황은 가격 하락을 불러와 부동산 가격은 자동적으로 하락한다는 겁니다.
시장 경제 원리인 "보이지 않는 손" 이론이 정확하게 적용되는 거지요.
두번째 대폭락을 예견하는 사람들이 제시하는 근거로는
지난 2년간 모기지 이자율의 엄청난 하락에도 불구하고 그 기간동안 주택을 구입한 사람의 60% 이상이 Non - document 모기지 또는 이자만 내다가 2~3년후에 다시 재융자를 해야하는 불량 모기지라는 겁니다.
이제 내년부터 많은 사람들이 재융자를 해야하는 시기가 도래하게 되는데 4% 안팍의 낮은 이자로 융자를 받았던 사람들이 내년에는 7%가 넘는 이자율로 재융자를 해야하기 때문에 3% 가까운 이자율의 차이는 이들로 하여금 집을 처분할 수 밖에 없는 큰 부담으로 작용하게 될것이라는 얘깁니다.
또한 현재의 시장 상황으로 볼 때 내년 중반기쯤에 집값이 10%만 하락해 있어도 재융자시 현재 가지고 있는 모기지를 커버할 수가 없게되고 모자라는 부분은 주머니에서 5만불이고 10만불이고 현찰로 물어내야 한다는 시나리오가 벌어지게 됩니다.
이자만 내는 모기지를 선택한 사람들은 대부분이 매달 내는 월부금이 힘겨워 조금이라도 부담을 줄여보려고 그런 불량 모기지를 얻은겁니다. 그런 사람들이 몇만불 현찰로 차액을 물어내고 현재 월부금보다 몇백불이 높아지는 그런 상황을 감당할 수 있겠습니까?
그렇기 때문에 재융자 만기가 가까워지면 너도나도 집을 팔고 빠져나가려 할것이라는 얘깁니다. 하지만 현재도 매물 적체로 집을 못팔아서 발을 동동 구르는 상황인데 그때가서 매물이 쏟아져 나오는 상황이 벌어지면 집을 팔기는 불가능해지는 겁니다.
게다가 껑충 뛰어버린 집값에 광분해 집을 잡히고 에퀴티론을 얻어 쓴 사람들이 보통 많은게 아닙니다. 이들중에 집값이 어느 정도 이상 하락하게 되면 모기지를 빌려준 은행에서 현재 집 Value가 빌려준 모기지보다 낮기 때문에 추가 담보를 요구하게 됩니다.
졸지에 추가 담보를 요구하는 모기지 회사들의 고지서를 받게 될 사람들이 한두사람이 아닐것이라는 얘깁니다.
이런 모든 증거들과 자료들을 근거로 2007년 미국 부동산 시장의 붕괴라는 준비된 시나리오는 서서히 그 때를 기다리며 초읽기에 들어가고 있습니다.
비도덕적이고 경제에 일자무식인 아줌마 부동산들의 황당무게한 세치혓바닥에 넘어가 작년, 금년에 라스베가스 부동산을 구입한 사람들은 한시라도 빨리 어떤 댓가를 지불하더라도 빠져나가야 할것입니다.
한순간에 모든것을 잃게 될 수도 있는 가공할만한 위력의 부동산 붕괴라는 핵폭탄의 대재앙으로부터 가족들을 지키시기 바랍니다.
작성일2006-07-17 23:42
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