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이자만 지불 프로그램--얼마나 알고 있나?

몇 년 전 집값이 급상승할 때부터 인기였던 인터레스트 온리 프로그램은 오늘날 융자부문에서 중요한 위치를 점하게 되었다. 혹자는 전통적이지 못하고 에쿼티가 않쌓인다는 이유 때문에 나쁘게 말하기도 하지만 필요로하는 사람에겐 아주 유익하다.
그런데 소개가 충분히 않이루어진 탓인지 문의전화를 받다 보면 정확하게 알고 있는 바이어가 별로 없다.

보통 인터레스트 온리 프로그램이라 하면 30년 융자상환 기간 내에서 첫3년이나 5년씩 일정기간 이자율을 고정한 프로그램을 말한다. 소위 1% 이자율이라고 광고 되어지는 네거티브융자도 그 안에서 선택할 수 있는 네가지 페이먼트 옵션중에 인터레스트 온리가 존재한다. 그렇기 때문에 심심찮게 이 두 다른 융자 프로그램이 종종 섞여 이해되는 경우를 듣게 된다.

문제는 이 두 프로그램이 서로 다른 내용을 지니고 있어 혼돈하여 잘못 받았을 경우 물릴 수 없는 손해를 볼 수 있기에 서로의 장단점을 미리 잘 파악하여야 한다.

1% 네거티브 융자를 다른말로 페이먼트 고정 프로그램이라고도 한다. 첫번째 옵션인 미니멈 페이먼트는 그야말로 고정되어 있음으로 단기 고정의 고정이란 말과 쉽게 헷갈릴 수 있다.
하지만 페이먼트 고정은 이자율 고정이란 말과는 완전히 틀린 뜻이다. 이자율이 고정이면 페이먼트가 고정되는 것은 당연한 이치지만 페이먼트가 고정되었다고 이자율도 고정되었으리라는 상상은 않하는게 좋다. 즉 네거티브 융자는 이자율이 매달 변화하는 후자인 셈이다. 첫째와 둘째 페이먼트 옵션의 차액이 원금에 붙어 다달이 원금이 증액된다.

반면 일정기간 이자율을 묶는 단기고정 인터레스트 온리 프로그램은 작게는 3년부터 길게는 10년까지 고정시킬 수 있다. 단기고정 프로그램의 장점은 원금이 늘지 않는대신 월페이먼트가 네거티브 융자의 미니멈보다는 높으나 원금을 함께 내는 전통적인 단기 고정 프로그램보다는 낮다.
시간이 지날수록 원금 부분 페이먼트가 늘어나는 원금 상환방식 그래프를 이해한다면 이 프로그램도 너무 길게 이용하면 손해일수 있다는 것을 금새 알아챌 것이다.
어디까지나 두 프로그램 다 원금을 갚기 힘든 경우 이용할 수 있는 대체 프로그램들이다. 그러나 단기고정 이자율이 장기보다 저렴했을땐 재정계산이 빠른 사람중에 이러한 프로그램을 통해 원금이나 전체 상환기간을 손쉽게 줄이는 경우가 많았다.

요즘 네거티브 융자는 스타트 이자율을 0.5 부터 시작하는 것도 있다. 스타트 이자율은 아까 말한 미니멈 페이먼트에 적용되는 이자율이므로 낮으면 낮을수록 미니멈 페이먼트는 낮아진다. 하지만 실질 이자율의 적용을 받는 두번째 페이먼트 금액과 차액이 더 벌어지므로 원금에 붙는 이자금액은 더 늘어난다. 게다가 스타트 이자율을 줄인 대신 마진이 늘어나므로 1%일 때 보다 사실 더 많은 이자를 내게 된다. 똑 같은 방식으로 40년 네거티브도 같이 설명된다.

투자손님들 중에는 네거티브융자를 선택했다가 요즘 이자가 계속 오르고 있음으로 인해 단기고정으로 재융자 하는 경우가 있다.  단기고정은 선납벌금(prepayment penalty)이 없으며 저렴한 이자로 묶을 수 있는 장점이 있으나 자격요건이 더 까다로운 단점이 있다.

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