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특종님의 글을 읽어 가면서 좋고 맞는 글도 많이 읽었고 부동산 융자 쪽에 박식하시다는 생각을 가지며 혹 이쪽에 종사하는분은 아닌지 생각했습니다.

우선 제 페이멘트 계산이 틀린건 Interest Only 로 계산했기 때문이고 지적해 주셔서 고맙습니다.

허나, 5년 고정이 30 년 고정보다 높다는건 잘못된 예기고, APR 이 그렇다는 것도 잘못된 점이 많습니다.

APR... 손님들이 Loan Doc 싸인하다 보면 항상 궁금해 합니다.  왜 Interest Rate 하고 다르냐고.

아시다 시피 Annual Percentage Rate 에는 융자에 들어가는 부수적인 추가비용이 들어 가게됩니다.  (감정비, 에스크로, 프로세싱 등 Non-Recurring Closing Cost)

이런 비용들은 융자회사에서 크레딧을 줄 수 있기 때문에 No Point No Fee Loan 을 하면 이런 비용은 안 내실 수 있습니다.  하지만 APR 에 포함되는 비용중에 Prepaid Interest (선이자, 매달 첫날을 페이멘트 날짜로 맞추기위해서) 는 크레딧 줄수 없습니다.

같은 융자를 Interest Only or 30 year fixed 하시더라도 클로징 날짜가 다르면 APR이 달라 집니다.

예를 들어 두 분이 $300,000 을 No Point No Fee 로 하더라도 1일에 클로징한사람하고 30 일에 클로징한 사람중에 1일에 한 분이 APR 이 더 높습니다.

자, 30년 고정은 페이멘이 바뀌지 않으니까 간단하게 원래 이자율과 들어간 비용을 합쳐서 Effective 한 APR을 뽑아 냅니다. 앞서 말했듯 30년 고정에 No Point No Fee and close on 30 or 31st day 면 이자율과 이론상으로 같습니다.

5년 고정이자율에 APR 계산법은 5년동안의 고정이자와 (그 비용과) 그후 25년 간의 이자율을 합쳐서 산출합니다.  Washington Mutual을 예를 들면 5년간 6.00% 그후는
Index + Margin = 4.970 + 2.25= 7.22%

그럼 5년은 6%고 나머지 25년은 7.22% 이니 당연히 APR 이 높게 나오겠지요.  그리고 5년 후의 이자율은 아무도 모릅니다.  하지만 APR을 적어놔야 하니 현재의 인덱스와 마진을 적용해야하지만 그 의미는 아무것도 없습니다.

전에 Index가 1.2 정도 인때가 있었습니다.  그때는 오히려 이자가 4.5% 할때 APR은 더 낮아서 손님들 Sign 하기가 훨 수월 했습니다.

APR, 고정, 변동, Minimum Pay...  다시 한번 말씀드리지만 사람마다 다 자기의 Value 가 다릅니다.  특종님의 말씀도 맞는 부분도 있지만 모든사람에게 Apply 되는 것은 아닙니다.






특종님이 2006-09-29 17:50:19에 쓰신글
>$500,000 에  0.5% 차이가 어케  $600 입니까?  $208 이지 글구 지금 집사는 사람들이 단기차익노리고 Flip 하려고 하는것도 아니고 Refi 하거나 집값 조금내려서 어케 집하나 장만해 볼라고 하는사람들이 오래살려고 하는 생각으로 융자를 알아보는것일텐데... 참  갑갑한 조언입니다.  Interest Only  의 이자율이 낮은것이 아니고 원금 Amortization 이 않되니까 Payment 가 적은것이지  암튼 Loan 은 하루만 배워도 할수있는것이기 때문에
>왠만하면 소비자들이 계산기로 두드릴수있을 정도만 공부하면 자기가 판단할수 있습니다.
>
>지금 집값이 조금 내려서 궂이 집을 사야할 경우고 장기보유할 생각이라면 Interest Only, Adjustable 은 아니고 long term Fix 로 하는것이 정답입니다. 왜냐 근간에 단기적인 이자 하락이있었지만 이자 많이 올라야 하걸랑요.
>
>현재  5/1 ARM 이  30 년 고정보다도 이자가 1.00 % 더 높습니다.
>맞는말도 하셨지만  원 말이되는 야글 하셔야지.. 2-3 달 계시판 밖에서 쉬려했는데
>보다못해서......................................................................................................
>
>
>>Minimum Pay, Interest Only, Fixed Rate
>>다 장단점이 있고 자신에게 어떤것이 유리한것은 사람마다 다 다르기 때문에 무조건 어떠한것이 좋다고는 말할수 없습니다.
>>
>>여러가지로 생각해 볼때 지금 재융자를 하면 어느정도 이 융자를 가지고 있느냐에 따라 론피를 내고 낮은 이자율을 택하느냐, 조금 높다하더라도 노포인트 노Fee 론을 하느냐, 자신에게 다가올 이익이 차이가 납니다.
>>
>>그리고 Interest Only 를 한다고 커미션이 높아지는 건 절대 그렇지 않습니다.
>>Interest Only 를 권하는 이유는 고정보다 상대적으로 이자율도 낮고 페이멘도 낮기 때문에 한달 페이멘트가 얼마다 라는 소리를 손님이 들었을때 아무래도 좋게 들리기 때문이겠고 또 사실상 30년 고정해서 30년동안 가지고 있을 확율이 아주 적기 때문입니다.
>>
>>예로 $500,000 을 5년이나 7년 고정으로 했을때 약 6% 인데 한달에 $2,500 입니다.
>>30 년고정으로 6.5% 를 하면 한달에 $3,160 입니다. 
>>
>>한달에 $660불씩 더나가는데, 이건 좋다고 합시다.
>>
>>한 5년후 남은 원금을 비교해 보면 각각 $500,000 과 $468,055 입니다. 약 $32,000 입니다.
>>
>>그러면 5년간 $660 x 60 = $39,600 을 더내고 나중에 발란스는 $32,000 이 차이나는데 어떤게 좋았던 건지 궁금합니다. 
>>
>>Time Value of Money 의 정의를 따지면 항상 현재의 가치가 미래의 가치보다 높습니다. 
>>
>>그럼 그동안 5년간 페이멘트 차액인 $660을 매달 한국식 적금에 가입하시면 약 4.5%으로 이자를 계산했을때 5년후의 가치는 $44,316 이 됩니다. 약 12,300 불 정도 더 이익이 있다 생각합니다.
>>
>>앞에서 말씀드렸듯이 융자는 종류도 많고 나름대로 장단점이 있습니다.  제가 드리는 예도 또한 한 가지 예에 그쳤듯이 여러가지로 어떤점이 자신에게 좋을까는 융자 전문인 하고 상담하시는게 좋을 듯 싶습니다. 
>>
>>한가지더, 은행으로 직접가시는 것보다 융자 브로커를 통하시는게 좋습니다.
>>Wholesales 과 Retail 의 차이점인데 은행에선 직원 월급에 빌딩 렌트에 나가는 overhead expense 가 많이 있기때문에 그런돈이 안나가는 브로커에게 Wholesale Rate 을 주고 rebate 을 줍니다.  여기에 많은 말을 않겠지만 가끔 이상한 브로커 만나서 바가지쓰지 않고 믿을만한 왠만한 브로커 만나시면 같은 Washington Mutual 이라도 더 좋은 조건으로 받으실 수 있을것입니다.
>>
>ttt OTL님이 2006-09-29 12:59:08에 쓰신글
>>의심된다님이 2006-09-29 02:09:52에 쓰신글
>>>이번에 리파이할려구해요
>>>
>>>몇년전 집을 살때 고정을 할려구 했는데
>>>
>>>융자 하는 분이 하도 일프로 미니멈 페이만 내는 MTA를 하라고 해서
>>>했는데
>>>
>>>돈내라는 빌이 날라올떄마다 정말 욕나오더군요.
>>>
>>>그래서 리파이낸스를 할려고 하는데
>>>
>>>융자회사에 전화하면 INTEREST ONLY 를 자꾸 권해서
>>>
>>>알아보니 그게 커미션이 높아서 고정을 못하게 하는거라고해요.
>>>
>>>이번엔 속고 싶지 않아서
>>>
>>>제가 직접 은행가서 할 까 생각도 하는데..머 마찬가지겠죠.
>>>
>>>어떤게 좋을까요. 현명한 답변좀 주세요.
>