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전국적으로 Foreclosures 들이 올라가면 금융시스템에 타격을줘 큰 문제가 있지 않을까 걱정하는분도 있는데, 그런건 문제가 아니지만 개인과 그 지역이 손해을 많이 볼것입니다.

일단 Banking Industry 를 보자면, 은행의 자산중 모기지와 에쿠티 론이 차지는 비율은 10년전과 비슷합니다. 사람들이 생각하는 만큼 많은 비중을 차지하지 않습니다. 또한 이러한 모기지는 MBS(Mortgage Backed Securities)로 Fannie Mae 나 투자자들에게 팔려나간 상태입니다. Fannie Mae 나 왠만한 MBS 회사들이 가지고 있는 론은 Quality 론 입니다. Default 리스크가 낮고, 더구나 이건 회사 주주들의 문제입니다. 이런 론들은 정부의 게런티가 없고 사적인 문제지 공적인 문제가 아닙니다.


그리고 Default 리스크가 높은 Sub Prime 론 등은 High Yield Bond (Junk Bond) 로 국내외 투자자들에게 팔려 나갔습니다.


결국 Foreclosures 들이 오르기 시작하면 은행들은 손해를 거의 안보겠고, 개인이나 Junk Bond 투자자들이 손해를 보개될것입니다. 투자자들이야 비지니스니깐 손해라고 볼수없고, 결국 가장 크게 다치는 사람은 Default 한 사람입니다.


그럼 개인문제니깐 나랑은 아무 상관없네... 할수있겠지만... 그게 그렇지가 않습니다.


경매로 넘어가거나 Foreclosures 투자자들에게 넘어가면 상당한 Discount 가 있습니다. 이렇게 싸게 넘어간 가격이 기록에 남게됩니다. 이렇게 되면 그 동네의 Average Home Price 가 내려가고, 나중에 Appraiser 이 가격을 정할때 매매 기록을 보게 됩니다. 결국 그 동네의 집가격이 내려가고 미래에는 집값이 Depress 되는 겁니다. 또 집값이 안오르면 그 지역은 사람들이 피하고, 또 Demand 가 내려갑니다.
결국 그 지역은 오랬동안 집값이 않오를수 있는 겁니다.


미래에 집을 장만하실 분들은 그 지역에 Foreclosures 가 얼마나 있고, 또 그런 리스크가 있는 지역인지 참고하시길 바랍니다. 앞으로 Foreclosures 가 더 있을 상황이니 조심하는게 좋겠죠.

비하인드 스토리를 모르고 싸니깐 좋다고 하는 부로커도 있겠지만, 혹시 그 지역 Foreclosures Rate 을 물어봐서, "Huh??" 소리 나오면... it's about time to fire that broker.