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지나간 글들은 읽다보니, 눈에띄는 글이 있어서 Copy 해 올립니다.  "발빠른투자자" 님이 10/17일 Post 한 내용인데, 상황을 종합적으로 잘정리 해서 쓰셨네요. 


http://www.sfkorean.com/servlet/JMBoard?tablename=brd_qna_realestate&mode=view&boardpage=5&searchword=&searchscope=&category=&no=251

너무 축하드립니다.

역시 자기 집을 구하시는 분이라, 열심이셨군요.
주식 할때도 자기돈 들고 해야, 열심히 study 해서 종목을 pick up 하죠.
선생님은 실수요자이시고,
저는 투자의 입장에서 글을 올립니다.

제가 전에 글 올렸던 글, 미 부동산은 단기적으로 가격조정을 거칠 것이다라는
즉, 가격이 폭등한 지역은 하락한다는 예상은 꽤 타당성이 있었네요. ^^

장기적인 문제는 부동산 거품이 꺼질 것이냐? 하는 겁니다.
(사람들은 거품이라는 표현에서 부터 논란이 있습니다만...)

지난달인가? 폴크루그먼 박사가 앨런 그린스펀을 비판했는데, 이유는
그가 부동산에 대해 걱정 안해도 된다고, 수개월 전에 말해 놓고,
지금와서, 말을 바꾸고 있다라는 겁니다.

거시적 관점에서, 부동산은 거품이 꺼지는 쪽으로 간다는 겁니다.
문제는 그 언젠가가 언제냐? 인데....... 아무도 모르죠.
2003~2004년이 될 꺼라고 예상한 사람도 있었습니다.

분명한 것은 미 정부가 이자율을 함부로 올리지 않으면서,
부동산이 꺼지기 않기 위해 큰 돈을 쓰며 노력해 왔다는 겁니다.
왜냐하면, 부동산이 꺼지면,
부동산에 기반하는 미국 소비가 위축되고, 경제는 불황에 직면한다는 것을
미국 정부 스스로 잘 알고 있기 때문입니다.

아래는 요약한 bad 씨나리오.

(이자율 상승-->모기지 부담-->부동산 수요감소-->부동산 하락-->소비위축-->
경제불황)

(이자율은 그간 거의 20년 이상 최저로 유지 되어왔기에, 상승의 요인이 꾸준합니다.)

한편,
부동산이 약해지고 있다는 증거로,
미 부동산 협회 (National Association of Realtors) 에서 제공하는
Housing Affordability Index ,HAI (주택 구입능력 지수)를 확인하여 알 수 있습니다.
지수가 2001년 143까지 갔다가, 2002년,2003년 줄고 있습니다.
(지역차는 물론 있습니다만...)

가까운 과거를 보더라도, 미국은 경제가 불경기로 접어들때,
2003년 이라크 전쟁을 일으켜서, 일어난 적이 있죠.
(누구는 석유 뺏으러 갔다고 얘기 많이 했는데)
이라크 전쟁이 아니었으면, 미부동산은 2003년 중순에 이미
하락했었을 수 도 있었다고 봅니다.

예정된 Bad 씨나리오 속에 미국이 과연, 어떻게 이 난국을 타개해 나갈지
귀추가 주목됩니다.

즉, 부동산이 가라앉는 대세이나,
미정부가 부동산이 급락할 때 까지 가만히 있지 않을 것이라는 것은
분명해 보입니다.

경제학자 조차 한치 앞도 내다 보지 못하는 마당에,
단기적 차익을 위해 일희일비 하지 말고,
장기적 투자 관점에서 (5년 이상을 내다본다면,)
부동산 보다 안전한 투자처를 확보할 필요가 있는 시점이 아닌가 생각됩니다.