특종Returns님에 동의 합니다. 하지만 주택은 투자만이 아닙니다.
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제가 님의 현혹한다고 말했던게 바로 이런 것입니다.
님은 rent 에 얼마만(?) 더 합하면 집을 살 수 있다고 합니다.
그리고 다음 문장에, 집을 소유하면 세금 공제 혜택도(도가 중요) 볼수 있다라고 합니다.
읽기에 따라서, 꼭 두번 빼는 느낌입니다.
세금 공제 혜택을 봤슴에도 불구하고, 한달에 무려 많이 봐줘서 2000천(?) 넘게
비용이 더 들어가야 현재의 rent 사는 집을 소유합니다.
(거게다 집값이 오를지 말지는 얘기 안 할랍니다)
능력이 있다면 했는데,
능력이 있고 없고 하는 가정은 이미 10만불 다운, 12 만불 소득에 포함된 얘기 아닙니까?
큰 나무님이 2006-07-05 23:01:55에 쓰신글
>반갑습니다.
>저도 특종Returns님의 윗 글에 동의 합니다.
>그런데, 시장을 보는 관점이 저와 좀 다른 것 같네요.
>지금 내고 있는 rent 에 얼마만 더 합하면 Mortgage를 Pay 할 수 있는 능력 있으면 언제든지 집을 사라고 조언을 합니다. –요즈음 Buyers Market 이면 그 buyer에게 가장 유리한 대로 집을 사시면 됩니다. 집을 소유하면 세금 공제의 해택도 볼 수도 있읍니다. 다시 생각 하면 무작정 집 값이 떨어 지길 기다리는 것 보다 더 경제적이라고 생각됩니다. 많은 사람들이 Primary resident 인 주택을 투자개념을 가지고 사지는 않읍니다. (어떤사람은 땅 값으로 200만불 가까이 웃돈을 over bid 한 사람도 봤으니까요. 투자로 생각하면 crazy 죠.)
>Jimmy Carter가 대통령인 시절을 기억하시는 지요. 그 때는 여기 Bay Area 집 가격이 이렇지 않은 것도 잘 아시겠죠. 그 때의 이자율을 기억하시고 있는지요 (if you are old enough) 그 때의 높은 이자율로 인하여 집 매매가 안 되고 급한 Seller는 오우너 파이넨스 까지 한 것으로 기억됩니다. 지금 상황은 그 때와 다름니다.
>아직도 여기 SF/Peninsula 지역은 inventory가 아직도 낮읍니다.
>우리는 근래 몇년 동안 너무나 호황 주택경기에 Spoil 되었읍니다.
>이제는 Normal Market Trend가 와야 하지 않을 까요?
>그리고 The Great Depression 때에도 주택은 5%씩 Appreciation 했다고 하면 못 믿겠죠. 지금 경제는 호황이라 합니다.
>
>부동산을 비롯하여 모든 투자는 Timing을 잘 선택하여야 lucrative합니다. Primary resident는 투자의 대상이 아닙니다. 그래서, 정부의 해택도 많읍니다.
>
>
>나의 생각으로는 집 값이 그렇게 많이 떨어질거라 생각이 안되는 것은 왜일까요?
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>특종 Returns님이 2006-07-05 20:20:32에 쓰신글
>>두 분들 말씀 다 맞는 얘기입니다. 누구도 장기적인 부동산 투자가 어떤 투자보다도 ROI 가 Safe & Sound 하다는것은 기본 상식이겠죠.. 허나 우리가 알고저하는 것은 투자 (구매) 시점이라는 것 입니다. Down Turn Market 에서 가격은 내려가나 이자가 오르니 지금 사는것이 좋은가 좀 기다렸다가 구입하는것이 좋은가 에 대한 답을 찾자는 것이겠죠. 헌데 그 결정은 개개인의 몫이고 처해진 상황이 다 다르기때문에 이것이 정답이라고 말할수는 없겠죠.. 이미 여러번 말씀드린적 있습니다.
>>
>>첫째로 큰나무 님께서 말씀하신 단돈 $2000 에 $100 만불짜리 집을 소유한다.. 정말로 월 $2 천 에 $100 만불 짜리 소유하는것이 대단한 ROI 인지 한번 확인 해볼 필요가 있다고 생각합니다. 결국엔 90% 융자로 Leverage 를 이용한 투자인데 Leverage 가 클수록 상대적으로 Risk 도 크다는것은 주식투자시 Margin 을 이용한 투자나 Option 투자를 할때와 흡사하다고 볼수있겠죠.
>>
>>둘째로 $10 만 down 에 대한 은행 CD 이자 Loss 도 년간 $5000 이상 되지요.
>>
>>셋째로 가장 큰 Factor 인 Appreciation 인데 부동산은 적어도 년간 5% 정도의 값어치 상승이 있어야 왼만한 투자로 볼수가있고 그래야만 $25,000 + $5,000 (이자수익), 총 $30,000 의 Loss 를 absorbe 하고도 $20,000 이상의 투자수익을 볼수있는데 과연 지금같은 부동산 시장에서 앞으로 몇년동안 $100 만불짜리집이 년 $50,000 이상의 Appreciation 이 있을까요?? 아마 년간 $50,000 이상 가격이 내리지않으면
>>천만 다행이라고 생각합니다. 만약 $50,000 이 내리면 월 $7,000 씩 까먹는것이고
>>Contra Costa 같이 이미 $100,000 이 내렸다면 월 $11,500 씩 까먹는것 입니다.
>>이런 시점에 무리해서라도 집을사야 한다 ~~~ 이런 조언을 하시는 분들은 정말로
>>전문 부동산 업자로 제가 인정합니다. 전 개인적으로 그런조언 할 배짱이 없습니다.
>>------------------
>>북가주 강남님,,,
>>이해하지 못하시는 양때 분들 냇가에 물 마시라고 대려가도 물 않마시고 억지로 마시게 할수도 없는것은 어떻게 할수가 없지요.. 목마른 양이 알아서 마시겠지요. 너무 걱정 하지 마세요.. 우리보다 시장은 더 현명하게 움직일 것이고 말 않듣는 양들은 우리보다 더 똑똑해서 대려간 물가의 물이 썩은 물인줄 알고 않마시는 것 입니다.
>>양들은 조금더 가면 깨끗한 시냇물이 있는것을 알기 때문입니다.
>>
>>부동산 투자는 좋은 Timing 을 선택해서 들어가야 한다고 생각합니다. 자기가 살 집을 사더라도 이번 경우는 이제 Down Turn 이 6 개월밖에 되지 않았거든요.
>>------------------
>>
>>
>>
>>
>>북가주강남님이 2006-07-05 17:48:09에 쓰신글
>>>고생이 많습니다. 저 역시 님과 동감하는데.....
>>>다른 분은 이해을 못하여서 저 역시 여간 갑갑한게 아니였지요.
>>>
>>>이해 못하는 사람은 이해을 시켜 줄려고 해도 마음의 문을 꼭 닫고 있는 상태여서
>>>못알아 들때가 있습니다.
>>>
>>>한 10년 지나고 나면....그때 아!~~ 하고 이해하실것입니다.
>>>
>>>물론 때는 늦어 겠지만...어쩌겠습니까? 물을 마실수 있도록 냇가로 데리고 갈순 있지만 억지로 마시게 할 순 없으니.....
>>>
>>>
>>>
>>>큰 나무님이 2006-07-05 11:04:22에 쓰신글
>>>>대체로 고루한 이민자: 고루한 사전을 찾아 보아도 정확한 Definition을 모르겠읍니다.
>>>>그래서 님께서 한국어를 잘 이해 못하신가 하여서 여기 다시 적읍니다.
>>>>도움이 되었으면 합니다.
>>>>
>>>>This will be my last reply.
>>>>
>>>>Thank you for reading and responding to my posting. I appreciate your time and effort.
>>>>
>>>>I was hoping that you would gain some knowledge about the tax benefits of owning a house. However, I don’t believe the long-term benefits are clear to you. So, again, I will explain the benefits.
>>>>
>>>>I agree with you in your last reply in regards to paying your income tax. But, I was trying to tell you that when you own a house you can REDIRECT paying your income tax to your mortgage payment instead of paying to the IRS. Of course, you still have to pay income tax after your allowable deduction.
>>>>
>>>>Now, let’s compare the same scenario of making $120k a year and owning a million dollar house with a loan of $900k vs. renting a house for $2,000 per month.
>>>>
>>>>First, how much does it cost when you are renting?
>>>>$2,000/ month $24,000/ year.
>>>>Federal income tax: $8,440 plus 25% of the amount over $61,300
>>>>= $8,440 + $14,675 = $23,115
>>>>State income tax: 9.3%= $11,160
>>>>Tax amount when you rent is $34,275
>>>>When you are renting, you are paying for total of $58,275 per year.
>>>>
>>>>Second, how much does it cost when you own a million dollars house?
>>>>$900,000 interest: $58,500/ year
>>>>Property tax: 1.25% of purchase price: $12,500/ year.
>>>>Total deductible amount: $71,000/ year
>>>>Since your deductible is $71,000 your income tax bracket is 15%.
>>>>So, you pay $1,510.00 plus 15% of the amount over $15,100 which is $5,085
>>>>State income tax: 9.3% of =$4,557
>>>>$1,510 + $5,085 = $6,595 + $4,557+ $71,000 = $82,152 per year.
>>>>When you spend $23,877/ year or $1,989.75/ month, you can be a home owner.
>>>>
>>>>As you can see in the above example, for about $2,000 more per month, you can own a million dollar house. In the long-term, you are saving a lot of money. Therefore, it is much more beneficial to own than to rent.
>>>>
님은 rent 에 얼마만(?) 더 합하면 집을 살 수 있다고 합니다.
그리고 다음 문장에, 집을 소유하면 세금 공제 혜택도(도가 중요) 볼수 있다라고 합니다.
읽기에 따라서, 꼭 두번 빼는 느낌입니다.
세금 공제 혜택을 봤슴에도 불구하고, 한달에 무려 많이 봐줘서 2000천(?) 넘게
비용이 더 들어가야 현재의 rent 사는 집을 소유합니다.
(거게다 집값이 오를지 말지는 얘기 안 할랍니다)
능력이 있다면 했는데,
능력이 있고 없고 하는 가정은 이미 10만불 다운, 12 만불 소득에 포함된 얘기 아닙니까?
큰 나무님이 2006-07-05 23:01:55에 쓰신글
>반갑습니다.
>저도 특종Returns님의 윗 글에 동의 합니다.
>그런데, 시장을 보는 관점이 저와 좀 다른 것 같네요.
>지금 내고 있는 rent 에 얼마만 더 합하면 Mortgage를 Pay 할 수 있는 능력 있으면 언제든지 집을 사라고 조언을 합니다. –요즈음 Buyers Market 이면 그 buyer에게 가장 유리한 대로 집을 사시면 됩니다. 집을 소유하면 세금 공제의 해택도 볼 수도 있읍니다. 다시 생각 하면 무작정 집 값이 떨어 지길 기다리는 것 보다 더 경제적이라고 생각됩니다. 많은 사람들이 Primary resident 인 주택을 투자개념을 가지고 사지는 않읍니다. (어떤사람은 땅 값으로 200만불 가까이 웃돈을 over bid 한 사람도 봤으니까요. 투자로 생각하면 crazy 죠.)
>Jimmy Carter가 대통령인 시절을 기억하시는 지요. 그 때는 여기 Bay Area 집 가격이 이렇지 않은 것도 잘 아시겠죠. 그 때의 이자율을 기억하시고 있는지요 (if you are old enough) 그 때의 높은 이자율로 인하여 집 매매가 안 되고 급한 Seller는 오우너 파이넨스 까지 한 것으로 기억됩니다. 지금 상황은 그 때와 다름니다.
>아직도 여기 SF/Peninsula 지역은 inventory가 아직도 낮읍니다.
>우리는 근래 몇년 동안 너무나 호황 주택경기에 Spoil 되었읍니다.
>이제는 Normal Market Trend가 와야 하지 않을 까요?
>그리고 The Great Depression 때에도 주택은 5%씩 Appreciation 했다고 하면 못 믿겠죠. 지금 경제는 호황이라 합니다.
>
>부동산을 비롯하여 모든 투자는 Timing을 잘 선택하여야 lucrative합니다. Primary resident는 투자의 대상이 아닙니다. 그래서, 정부의 해택도 많읍니다.
>
>
>나의 생각으로는 집 값이 그렇게 많이 떨어질거라 생각이 안되는 것은 왜일까요?
>
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>특종 Returns님이 2006-07-05 20:20:32에 쓰신글
>>두 분들 말씀 다 맞는 얘기입니다. 누구도 장기적인 부동산 투자가 어떤 투자보다도 ROI 가 Safe & Sound 하다는것은 기본 상식이겠죠.. 허나 우리가 알고저하는 것은 투자 (구매) 시점이라는 것 입니다. Down Turn Market 에서 가격은 내려가나 이자가 오르니 지금 사는것이 좋은가 좀 기다렸다가 구입하는것이 좋은가 에 대한 답을 찾자는 것이겠죠. 헌데 그 결정은 개개인의 몫이고 처해진 상황이 다 다르기때문에 이것이 정답이라고 말할수는 없겠죠.. 이미 여러번 말씀드린적 있습니다.
>>
>>첫째로 큰나무 님께서 말씀하신 단돈 $2000 에 $100 만불짜리 집을 소유한다.. 정말로 월 $2 천 에 $100 만불 짜리 소유하는것이 대단한 ROI 인지 한번 확인 해볼 필요가 있다고 생각합니다. 결국엔 90% 융자로 Leverage 를 이용한 투자인데 Leverage 가 클수록 상대적으로 Risk 도 크다는것은 주식투자시 Margin 을 이용한 투자나 Option 투자를 할때와 흡사하다고 볼수있겠죠.
>>
>>둘째로 $10 만 down 에 대한 은행 CD 이자 Loss 도 년간 $5000 이상 되지요.
>>
>>셋째로 가장 큰 Factor 인 Appreciation 인데 부동산은 적어도 년간 5% 정도의 값어치 상승이 있어야 왼만한 투자로 볼수가있고 그래야만 $25,000 + $5,000 (이자수익), 총 $30,000 의 Loss 를 absorbe 하고도 $20,000 이상의 투자수익을 볼수있는데 과연 지금같은 부동산 시장에서 앞으로 몇년동안 $100 만불짜리집이 년 $50,000 이상의 Appreciation 이 있을까요?? 아마 년간 $50,000 이상 가격이 내리지않으면
>>천만 다행이라고 생각합니다. 만약 $50,000 이 내리면 월 $7,000 씩 까먹는것이고
>>Contra Costa 같이 이미 $100,000 이 내렸다면 월 $11,500 씩 까먹는것 입니다.
>>이런 시점에 무리해서라도 집을사야 한다 ~~~ 이런 조언을 하시는 분들은 정말로
>>전문 부동산 업자로 제가 인정합니다. 전 개인적으로 그런조언 할 배짱이 없습니다.
>>------------------
>>북가주 강남님,,,
>>이해하지 못하시는 양때 분들 냇가에 물 마시라고 대려가도 물 않마시고 억지로 마시게 할수도 없는것은 어떻게 할수가 없지요.. 목마른 양이 알아서 마시겠지요. 너무 걱정 하지 마세요.. 우리보다 시장은 더 현명하게 움직일 것이고 말 않듣는 양들은 우리보다 더 똑똑해서 대려간 물가의 물이 썩은 물인줄 알고 않마시는 것 입니다.
>>양들은 조금더 가면 깨끗한 시냇물이 있는것을 알기 때문입니다.
>>
>>부동산 투자는 좋은 Timing 을 선택해서 들어가야 한다고 생각합니다. 자기가 살 집을 사더라도 이번 경우는 이제 Down Turn 이 6 개월밖에 되지 않았거든요.
>>------------------
>>
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>>
>>북가주강남님이 2006-07-05 17:48:09에 쓰신글
>>>고생이 많습니다. 저 역시 님과 동감하는데.....
>>>다른 분은 이해을 못하여서 저 역시 여간 갑갑한게 아니였지요.
>>>
>>>이해 못하는 사람은 이해을 시켜 줄려고 해도 마음의 문을 꼭 닫고 있는 상태여서
>>>못알아 들때가 있습니다.
>>>
>>>한 10년 지나고 나면....그때 아!~~ 하고 이해하실것입니다.
>>>
>>>물론 때는 늦어 겠지만...어쩌겠습니까? 물을 마실수 있도록 냇가로 데리고 갈순 있지만 억지로 마시게 할 순 없으니.....
>>>
>>>
>>>
>>>큰 나무님이 2006-07-05 11:04:22에 쓰신글
>>>>대체로 고루한 이민자: 고루한 사전을 찾아 보아도 정확한 Definition을 모르겠읍니다.
>>>>그래서 님께서 한국어를 잘 이해 못하신가 하여서 여기 다시 적읍니다.
>>>>도움이 되었으면 합니다.
>>>>
>>>>This will be my last reply.
>>>>
>>>>Thank you for reading and responding to my posting. I appreciate your time and effort.
>>>>
>>>>I was hoping that you would gain some knowledge about the tax benefits of owning a house. However, I don’t believe the long-term benefits are clear to you. So, again, I will explain the benefits.
>>>>
>>>>I agree with you in your last reply in regards to paying your income tax. But, I was trying to tell you that when you own a house you can REDIRECT paying your income tax to your mortgage payment instead of paying to the IRS. Of course, you still have to pay income tax after your allowable deduction.
>>>>
>>>>Now, let’s compare the same scenario of making $120k a year and owning a million dollar house with a loan of $900k vs. renting a house for $2,000 per month.
>>>>
>>>>First, how much does it cost when you are renting?
>>>>$2,000/ month $24,000/ year.
>>>>Federal income tax: $8,440 plus 25% of the amount over $61,300
>>>>= $8,440 + $14,675 = $23,115
>>>>State income tax: 9.3%= $11,160
>>>>Tax amount when you rent is $34,275
>>>>When you are renting, you are paying for total of $58,275 per year.
>>>>
>>>>Second, how much does it cost when you own a million dollars house?
>>>>$900,000 interest: $58,500/ year
>>>>Property tax: 1.25% of purchase price: $12,500/ year.
>>>>Total deductible amount: $71,000/ year
>>>>Since your deductible is $71,000 your income tax bracket is 15%.
>>>>So, you pay $1,510.00 plus 15% of the amount over $15,100 which is $5,085
>>>>State income tax: 9.3% of =$4,557
>>>>$1,510 + $5,085 = $6,595 + $4,557+ $71,000 = $82,152 per year.
>>>>When you spend $23,877/ year or $1,989.75/ month, you can be a home owner.
>>>>
>>>>As you can see in the above example, for about $2,000 more per month, you can own a million dollar house. In the long-term, you are saving a lot of money. Therefore, it is much more beneficial to own than to rent.
>>>>
작성일2006-07-06 08:22
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