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부동산/융자 글답변
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> > > 인구 증감에 따른 주택가 변화 > > 지난 30여년동안 미국내 전체 인구의 증감 변화율은 아주 완만한 상태로 이어지고 있으나, LA 뉴욕 등 대도시들과 일부 특정 산업지역 등이 있는 도시들의 인구 증감률은 다른 지역들에 비해 굴곡이 심하다. > 이는 대도시들의 인구 증감률이 시기별 경제상황 및 세계 환경에 따라 외국으로 부터의 정착 이민자들의 증감에 영향을 미치고, 또 지역적 수평 이동에 의한 인구 유입 유출이 심하기 때문인데, 결국 이러한 현상은 지역별로 인구증감에 차이를 가져와 부동산 가격의 상승-하락으로 이어지는 중요 변수가 되고 있다. > 1971~74년 미국전체의 인구가 급격히 감소되었으나 반면에 캘리포니아와 LA카운티에서는 오히려 급증하기 시작했고 1990~96년 사이에는 캘리포니아주와 LA카운티의 인구가 폭동과 지진과 불경기로 몸살을 앓을 때 급격히 줄었다가(주택가격 하락으로 이어짐) 1997년 이후부터 다시 인구가 급증(주택가격 상승시작) 하고 있다. > 그러나 2002년부터 다시 캘리포니아와 LA카운티의 인구가 감소되고 있는 것은 높은 주택가격으로 인해 타주나 외곽지역으로 빠져나가는 인구가 점점 늘었음을 의미 한다. > 또한 1988~98년 LA카운티에서의 인구증감은 자연출생 인구가 조금 늘어난 반면 외부로 부터의 유입인구는 크게 감소했다. > 다시 말하자면 이시기는 정치 경제적으로 대단히 어려운 시기에 속하였기에 LA카운티를 떠난 유출인구가 더 많았던 것이다. > 이와 같이 미국내 각 도시들의 시기별 인구의 증감과 지역 이동은 부동산 가격의 상승과 하락의 교차를 이루는 중심 요인이 되고 있으며, 특히 LA카운티와 같은 대도시에서의 인구 증감의 영향은 앞으로 전개될 부동산 시장의 미래를 좌우한다. > > > 출처: 한국일보 미주 > > > 리송님이 2006-05-19 22:58:09에 쓰신글 > >이자율의 내림세에서 2-3년 뒤에 집값 상승율이 오르기 시작하는군요 > > -> 1981년과 1984년... > > > >1994 년 이후는 꾸준한 이자 하락은 꾸준한 짒갑 상승율 기록하다가 > >결국 작년에 사상 최저 이자율은 사상 최고의 집값 상승율을 기록했군요. > > > >90년 부터 96 년까지의 상승율 저하 및 바닥은 도대체 설명이 안되는군요. > >이자율과 무관한 뭔가가 있어 보인는데............. > > > >이를 근거로 예상하면, 2006 년도도 not bad 로 보이는군요. > >최대 낙폭을 기록한 89년 91년과 고려하면 > >연 11% 정도의 하강인데.. > >그렇다면 2006년도 12% 정도 상승을 기록하고 > >2007년에 0%내지는 네거티브로 간다.. 같은데..... > > > >재밌내요. > > > > > > > >풀러턴 주민님이 2006-05-19 09:00:07에 쓰신글 > >>안녕하세요 가끔 이 사이트에 들어와서 좋은정보를 보곤 한답니다 > >>저는 부동산 업자는 아니고 그냥 개인적으로 궁금해서 1년동안 연구를하여 보았습니다 지난 30년동안 California 부동산 상승률 입니다 > >>도표에서 보시는 것과같이 지난 35년동안 집값 하락은 1991년부터 96년까지 였습니다 제가살고있는 플러턴은 1976년당시 5만불하던 단독주택이 지금은 80만불 합니다 > >> > >>1976년 부터 2005 년 까지 집값 상승률 > >>CALIFORNIA STATE > >> > >>년 상승률% 이자율% > >>1976 18.37 8.42% > >>1977 24.84 8.50% > >>1978 19.5 9.08% > >>1979 17 10.67% > >>1980 16.2 12.75% > >>1981 9.8 15.69% > >>1982 2.6 14.14% > >>1983 1.2 12.40% > >>1984 2.9 13.25% > >>1985 5.4 11.75% > >>1986 6.88 9.25% > >>1987 10.39 9.90% > >>1988 15.6 10.00% > >>1989 21.3 9.75% > >>1990 10.7 9.75% > >>1991 -0.3 8.80% > >>1992 -1.26 7.92% > >>1993 -3.8 7.13% > >>1994 -4.96 8.13% > >>1995 -1.9 7.77% > >>1996 -0.27 7.77% > >>1997 2.64 7.38% > >>1998 8.4 6.60% > >>1999 7.9 7.10% > >>2000 12.4 7.65% > >>2001 13.5 6.62% > >>2002 10.3 6.17% > >>2003 12.3 5.41% > >>2004 22.2 5.49% > >>2005 23.48 5.41% 3분기까지 기록, > >> > >
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